FINANCE · 安培熊的試算小幫手
房地合一稅試算
輸入成交價、取得成本、費用、土地漲價總數額與日期，估算房地合一所得稅與重購退稅。
所得稅法 §4-5、§14-4、§14-8 · 境內居住個人 · 僅供估算應納稅額—
課稅所得—
重購退稅—
退稅後負擔—
公式拆解
僅供估算，實際稅額以國稅局核定為準。不涵蓋項目見下方說明。
實際算例（本工具程式實跑）
財政部房地合一專區「小財」例題：買 1,000 萬、賣 1,460 萬、仲介代書費 45 萬、土地漲價總數額 15 萬。日期為假設值。
| 情境 | 課稅所得 | 稅率 | 應納稅額 |
|---|---|---|---|
| 2021-05-01 取得、2024-05-01 出售（超過 2 年未逾 5 年） | 4,000,000 | 35% | 1,400,000 |
| 2018-05-01 取得、2024-05-01 出售，勾選自住（滿 6 年） | 4,000,000 | 400 萬免稅 | 0 |
換小屋（全部為假設值）：賣 1,800 萬、成本 1,300 萬、費用 54 萬、土地漲價總數額 46 萬，2018-01-01 取得、2023-06-01 出售（20%），課稅所得 400 萬、稅額 800,000；2 年內重購 1,200 萬，退稅 800,000 × 1,200 ÷ 1,800 ＝ 533,333，退稅後負擔 266,667。
不涵蓋的情況
- 105 年 1 月 1 日前取得的房地（舊制，併入綜合所得稅）。
- 非中華民國境內居住的個人（§14-4 第 3 項第 2 款另訂 45%／35%）。
- 繼承或受贈取得的成本計算與持有期間合併（§14-4 第 1、4 項）。
- 調職、非自願離職、合建、都更危老等 20% 稅率（§14-4 第 3 項第 1 款第 5～7 目）。
- 房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易（§4-4 第 2、3 項）。
- 未提示費用時按成交價 3%、以 30 萬為限核定（§14-6），請自行輸入實際費用。
- 損失只顯示不計稅，不計算 3 年內扣抵（§14-4 第 2 項）。
- 自住與重購的資格要件只由你勾選或填寫，本工具不審查；先買後賣的扣抵（§14-8 第 2 項）與 5 年內追繳（§14-8 第 3 項）不計算。
法源與官方資料
- 所得稅法 §4-5（自住房地 400 萬免稅與要件）
- 所得稅法 §14-4（所得計算、持有期間稅率、自住超過部分 10%）
- 所得稅法 §14-5（完成移轉登記次日起 30 日內申報）
- 所得稅法 §14-8（重購退稅按比率退還）
- 財政部房地合一專區：稅制設計－個人（105 年 1 月 1 日以後取得適用、小財例題）
資料最後核對：2026 年 10 月 14 日。延伸閱讀：換屋賣舊屋要繳多少稅？