換屋賣舊屋要繳多少稅？土地增值稅＋房地合一＋重購退稅一次算
最後核對日期：2026 年 10 月 13 日（土地稅法、所得稅法以全國法規資料庫現行條文核對；例題取自財政部稅務入口網與財政部房地合一專區；2026-10-14 房地合一例題改用本站房地合一稅試算重跑）
賣掉自住房換屋，要決定三件事：什麼時候賣（持有、設籍有沒有滿 6 年）、土地增值稅用一生一次還是一生一屋、先買還是先賣。本文把兩種稅放在一起，用財政部的例題和本站工具實跑一次。
1. 賣房會碰到哪兩種稅
| 稅 | 課什麼 | 誰課 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 土地「公告現值」的漲價總數額 | 地方稅稽徵機關（訂約 30 日內申報移轉現值） | 土地稅法 §28、§30～§35 |
| 房地合一所得稅 | 實際成交價減成本、費用、土地漲價總數額後的所得 | 國稅局（完成移轉登記次日起 30 日內申報） | 所得稅法 §4-4、§4-5、§14-4、§14-5、§14-8 |
房地合一新制適用 105 年 1 月 1 日以後取得的房地（財政部房地合一專區）。更早取得的房地不適用本文第 4～6 節，本文未列舊制算法。
2. 土地增值稅：一般稅率與 10% 自用稅率
- 漲價總數額＝申報移轉現值 −（前次移轉現值或原規定地價 × 物價指數）− 改良土地費用（§31、§32）。
- 一般稅率（§33）：漲價倍數未達 100% 課 20%；100%～未達 200% 的部分課 30%；200% 以上的部分課 40%。持有超過 20／30／40 年，超過 20% 部分的稅額分別減徵 20%／30%／40%。
- 自用住宅用地（§34 第 1 項）：都市土地 3 公畝（300 m²）、非都市 7 公畝（700 m²）以內按 10%；超過的面積用一般稅率。出售前 1 年內曾出租或營業使用不適用（§34 第 2 項），自用住宅用地的定義是本人、配偶或直系親屬設有戶籍且無出租、營業（§9）。
財政部例題（工具實跑）：面積 50 m²，公告現值每 m² 16 萬元，前次移轉現值每 m² 2 萬元，物價指數 200%，工程受益費 8 萬元，持有 35 年。財政部稅務入口網算出漲價總數額 5,920,000 元、一般稅率 1,592,800 元、自用稅率 592,000 元。把同樣數字輸入本站土地增值稅試算（核心 calculateLandValueIncrementTax，在 Node 執行），結果相同：調整後前次現值 2,000,000、漲價總數額 5,920,000、一般 1,592,800、自用 592,000，差 1,000,800 元。
3. 一生一次 vs 一生一屋
| 條件（土地稅法 §34） | 一生一次 | 一生一屋 |
|---|---|---|
| 次數 | 一次（第 4 項） | 用過一生一次後，再出售符合條件即可，不限次數（第 5 項） |
| 面積上限 | 都市 300 m²／非都市 700 m² | 都市 150 m²／非都市 350 m² |
| 持有與設籍 | 無年限；出售前 1 年內不得出租、營業 | 持有土地 6 年以上；本人、配偶或未成年子女設籍且持有該自用住宅連續滿 6 年 |
| 其他房屋 | 未要求 | 出售時本人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外的房屋 |
| 出租、營業 | 出售前 1 年內無 | 出售前 5 年內無 |
- 一生一屋只能在「已用過一生一次」之後使用（第 5 項「適用前項規定後」）。所以第一次用 10% 一定是用掉一生一次。
- 什麼時候先不用一生一次：這次漲價總數額小、10% 與一般稅率差距不大，而你預計之後還會賣一間漲幅大或面積超過 150 m² 的自住房時，可以先按一般稅率繳，把一生一次留給那一次。差多少用土地增值稅試算的「一般／一生一次」切換直接比較。
- 先買後賣時要注意「無其他房屋」：一生一屋要求出售時沒有其他房屋，新屋先過戶可能讓這次只能用一生一次或一般稅率。
工具實跑（假設值）：都市土地持分面積 180 m²，公告現值每 m² 10 萬、前次移轉現值每 m² 4 萬、物價指數 120%、持有 12 年（以上皆為假設）。土地增值稅試算結果：漲價總數額 9,360,000，調整後前次現值 8,640,000（漲價倍數約 108%，第 2 級）。一般稅率 1,944,000；一生一次 180 m² 全部 10% ＝ 936,000；一生一屋只有 150 m² 適用 10%（780,000），其餘 30 m² 按一般稅率 324,000，合計 1,104,000。
4. 房地合一：持有年限與稅率，自住 400 萬免稅
課稅所得＝成交價 − 原始取得成本 − 取得、改良、移轉費用 − 土地漲價總數額（所得稅法 §14-4 第 1、3 項）。
| 境內居住個人持有期間（§14-4 第 3 項） | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 自住房地（§4-5 第 1 項第 1 款） | 課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分 10% |
自住條件（§4-5）：本人、配偶或未成年子女設籍，持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內無出租、營業或執行業務使用；交易前 6 年內未曾適用這項優惠。
財政部「小財」例題（工具實跑）：買價 1,000 萬、賣價 1,460 萬、仲介代書費約 45 萬、土地漲價總數額約 15 萬，課稅所得 1,460 − 1,000 − 45 − 15 ＝ 400 萬元（財政部房地合一專區）。本站房地合一稅試算（核心 calculateHouseLandTax，在 Node 執行）重跑：假設 2021-05-01 取得、2024-05-01 出售（超過 2 年未逾 5 年），課稅所得 4,000,000 × 35% ＝ 1,400,000 元；假設 2018-05-01 取得、2024-05-01 出售並符合自住，400 萬免稅後稅額 0，與財政部說明一致。可再用財政部稅務入口網房地移轉稅務試算核對。
5. 兩稅怎麼連動
- 土地漲價總數額要從房地合一的所得裡扣掉（§14-4 第 3 項），同一段土地漲價不會被兩種稅重複課。
- 已繳的土地增值稅不能再列成本費用，只有「當次未自所得額減除的漲價總數額部分」的稅額例外（§14-4 第 1 項但書）。
- 所以順序是：先用土地增值稅試算算出漲價總數額，再拿去算房地合一課稅所得。
6. 重購退稅：土增稅與房地合一的規則不同
| 土地增值稅（土地稅法 §35、§37） | 房地合一（所得稅法 §14-8） | |
|---|---|---|
| 期限 | 出售後 2 年內重購；先買後賣也準用 | 出售移轉登記後 2 年內重購；先買後賣於申報時扣抵 |
| 可退多少 | 新購土地地價超過「原出售土地地價扣除已繳土增稅」的部分，在已繳稅額內退還 | 按「重購價額 ÷ 出售價額」的比率，自已繳稅額計算退還 |
| 換小屋 | 新購地價通常不超過門檻，多半退不到 | 按比率退 |
| 追繳 | 重購土地 5 年內再移轉或改作他用，追繳原退稅款 | 重購後 5 年內改作他用或再移轉，追繳 |
土增稅的「地價」以該次移轉計徵土增稅的地價為準（§36），也就是公告現值，不是成交價；房地合一的比率用成交價額。
換小屋算例（工具實跑，全部為假設值）：舊屋賣 1,800 萬、成本 1,300 萬、費用 54 萬、土地漲價總數額 46 萬，2018-01-01 取得、2023-06-01 出售（超過 5 年未逾 10 年，20%）。房地合一稅試算算出課稅所得 4,000,000、稅額 800,000；2 年內重購 1,200 萬，比率 1,200 ÷ 1,800 ＝ 2/3，退稅 533,333 元，退稅後負擔 266,667 元，與原手算一致。新屋總成本可用買房成本試算估。
7. 時間軸檢查清單
- ☐ 查取得日：105/1/1 以後取得才適用房地合一新制。
- ☐ 算到賣出那天持有幾年：2、5、10 年是房地合一稅率分界；6 年是自住 400 萬免稅與一生一屋的門檻。
- ☐ 差幾個月滿 6 年的稅差（以小財的課稅所得 400 萬為例）：持有超過 5 年未滿 6 年按 20% ＝ 80 萬；滿 6 年且符合自住條件＝ 0。若持有還在 2～5 年之間，按 35% ＝ 140 萬。
- ☐ 戶籍：本人、配偶或未成年子女是否設籍滿 6 年，6 年內（一生一屋看 5 年內）有沒有出租或營業登記。
- ☐ 一生一次用過了嗎？沒用過就先算這次用掉值不值得。
- ☐ 先買後賣：新屋過戶後 2 年內要賣掉舊屋才能扣抵或退稅，且注意一生一屋「出售時無其他房屋」。
- ☐ 舊屋成交價可先用實價登錄行情看同區近期每坪中位數，再用房地合一稅試算比較不同出售日的稅額。
資料來源與核對方式
- 土地稅法 §9、§31、§33、§34、§35、§36、§37（全國法規資料庫，curl 擷取條文核對）
- 所得稅法 §4-5、§14-4、§14-5、§14-8
- 財政部稅務入口網：土地增值稅的課徵（例題 1,592,800／592,000）
- 財政部房地合一專區：稅制設計－個人（小財例題）
- 財政部稅務入口網：房地移轉稅務試算、地方稅網路申報：土地增值稅試算
未列入：105 年以前取得房地的舊制財產交易所得；非境內居住者；繼承、受贈取得的成本與持有期間合併；非自願因素、合建、都更等 20% 特別稅率；重購退稅的細部認定（設籍、實際居住、同一人名義）；增繳地價稅抵繳土增稅；契稅、房屋稅與地價稅。