用實價登錄判斷該租還是該買

最後核對日期：2026 年 10 月 14 日（區域數字取自內政部不動產交易實價查詢服務網 115 年第 3 季開放資料；資料期間見下文）

這篇教你用官方實價登錄查兩個數字——同區同類型房子的成交單價、整戶出租租金——再代進本站租屋還是買房工具。算例都以工具程式（simulateRentVsBuy、solveBreakEvenCagr）在 Node 實際執行。數字每季會變，請照步驟自己查最新一期。

1. 自己查：兩種方法

• 線上查詢：內政部不動產交易實價查詢服務網，選縣市、行政區，分別查「買賣」與「租賃」，篩選建物型態（例：住宅大樓）與屋齡、坪數接近你要的物件。
• 下載開放資料：實價登錄開放資料下載，選「本期下載」或「非本期下載」的某一季、CSV 格式。檔名 縣市代碼_lvr_land_a.csv 是買賣、_c.csv 是租賃（a＝臺北市、b＝臺中市、f＝新北市…）。檔案第 2 列是英文欄名，計算時跳過。

2. 怎麼讀出「行情」：用中位數、排除特殊交易

• 單價欄位是「單價元平方公尺」，乘 3.30579 換成每坪。
• 用中位數，不用平均：少數豪宅或極小坪數會把平均拉偏；中位數是排序後中間那筆，較能代表一般成交。
• 排除「備註」欄有內容的交易：親友、員工間交易、含增建、瑕疵屋、急買急賣等特殊情形會記在備註，價格不具代表性。
• 買賣只取交易標的「房地(土地+建物)」、主要用途「住家用」；租賃只取出租型態「整棟(戶)出租」，不要混入分租套房、雅房。
• 樣本數少（例如只有十幾二十筆）時，結果波動大，建議合併 2–4 季再看。

3. 範例：兩個行政區的官方數字

資料：115 年第 3 季開放資料，買賣為登記日期 115 年 6 月 11 日至 9 月 10 日、租賃為訂約日期 115 年 5 月 11 日至 8 月 10 日的案件（官方 build_time 說明）。篩選：住宅大樓、住家用、備註空白；買賣限房地交易，租賃限整戶出租。

年租金÷房價＝租金單價 × 12 ÷ 買賣單價，是「租金報酬率」的粗估：比例越低，同一間房子租比買便宜越多。板橋區樣本僅 22 筆租賃，僅供示範算法。

4. 代進租屋還是買房工具

假設同一間 30 坪（假設值）房子：房屋總價＝每坪單價 × 30，每月租金＝每坪月租 × 30。以下其餘欄位為假設值：貸款 8 成、利率 2.4%、30 年、持有 15 年、沒買房的資金年報酬 3%、租金年成長 0%、房價年漲幅 0%；工具其他欄位維持預設。

怎麼讀：板橋區要房價每年漲約 1.38% 以上，買才追平租；西屯區租金相對房價較高，即使房價每年小跌 0.2% 仍打平。結果對「資金報酬率」與「房價漲幅」最敏感：請在工具裡把這兩格改成你自己的看法再比較。

5. 別漏掉的成本

• 買方：契稅、規費、代書、仲介、裝潢，可用購屋成本工具估，再填入租買工具；每年房屋稅與地價稅可用房屋稅地價稅工具估。
• 月付壓力與升息情境：用房貸工具；符合青安資格可看青安 3.0 真實月付表。
• 頭期款的機會成本：就是工具裡「資金預計投資報酬率」那一格，填 0% 與填 5% 的差距可能決定結論。

核對清單

• ☐ 查的是同行政區、同建物型態、屋齡坪數相近的成交？
• ☐ 用中位數，並排除備註欄有內容的交易？
• ☐ 租金只看整戶出租？
• ☐ 已加上購屋一次性成本與每年持有稅？
• ☐ 資金報酬率、房價漲幅各試了樂觀與保守兩組？

資料來源與核對方式

• 內政部實價登錄開放資料下載（115 年第 3 季 CSV，新北市 f、臺中市 b 檔案，以程式篩選後計算中位數）
• 內政部不動產交易實價查詢服務網

未列入：各區完整行情表（每季變動，請自行查詢）；房價指數與未來漲幅預測；車位拆分計價的影響；社會住宅與租金補貼；房貸利息與房屋租金的所得稅扣除比較；預售屋資料。